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　　【陆家嘴锦绣澜湾】浦东张江南,18号线地铁房【陆家嘴锦绣澜湾】主推建面约89-127㎡3房,

　　在此前的文章中,我曾给出过一份数据,2023年1-4批次全上海400万级的地铁房项目合计入市18个,属于浦东的有且只有1个.

　　目前浦西主力400万级地铁房板块到陆家嘴,不算步行时间,单程地铁就要坐16-19站.如果是在龙阳路站附近上班,又要再加5站,美好的青春全部浪费在通勤上,无奈又痛心.

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　　最新公布的二批次土拍,曹路联动价5.15万/㎡,3房总价也超过500万.

　　上海浦东陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：【预约看房热线】陆家嘴锦绣澜湾售楼处电线【售楼处电话/地址】陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：【开发商认证】浦东航头18号线地铁房陆家嘴锦绣澜湾约89-127㎡3房预备入市,联动价约4.8万/㎡,1套高品质3房总价仅约300万级起,简直炸裂!

　　浦西是以传统市中心为原点“摊大饼”式的外扩发展,所以遵循环线论大概率不会错.

　　浦东的发展模式则是以产业为导向,地铁为媒介.比如森兰国际住区、唐镇国际住区都是通地铁后,承接了金桥、张江的产业能量迅速崛起.

　　航头板块此前确实略显低调,但在最新的十四五规划中明确:航头将作为张江南外扩板块直接承接高新产业集群.

　　同时18号线通车之后,几乎打通了航头的任督二脉,笔直迅捷的通达浦东发展成熟的板块,航头的洼地属性展露无遗!

　　上海浦东陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：【预约看房热线】陆家嘴锦绣澜湾售楼处电线【售楼处电话/地址】陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：【开发商认证】根据以往案例,浦东产业会加速板块发展,地铁站之间的价差也会随着需求外溢逐渐拉近!显然,航头当下正处于快速崛起的风口阶段,入手一定要快!

　　这是个好问题,浦东产业人群的圈层意识是非常强的,即使是同一板块,相差一条主干道或地铁线路,价值可能天差地别.

　　比如高行,西面是动迁房和老小区云集的东沟,二手价格只有6-8万;东面则是配套丰富的森兰国际住区,二手价格高达12-14万.

　　唐镇也是如此,2号线北面涵盖了板块大多数配套,高品质次新房云集,圈层能级比南面明显高数个档次,二手房价差距已经拉开到3-4万/㎡.

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　　18号线东面以工业生产厂房为主,居住氛围较弱;西面则涵盖了航头镇政府、航头文化中心和大多数高能级商业配套,是毋庸置业的板块政治、文化、商业中心.

　　住宅方面,新晋的高品质次新房和高端低密别墅区也全部在西面,随着航头板块整体崛起,西面甚至有望成为继森兰、唐镇之后浦东外环又一高端居住区!

　　综上所述,航头是浦东错过不再有的洼地机遇,陆家嘴锦绣澜湾更是浦东外环又一高端居住区的原始股!

　　所以我不推荐市区的老破小,发展的潜在能力有局限性;也不推荐全新的待发展板块,买瓶水都要开车,自住太不方便.

　　只有像航头这样,当下配套成熟宜居宜业,未来前景可期利于置换!才是目前刚需可遇而不可求的置业机遇!

　　别忘了,18号线是公认的浦东换乘王,去往陆家嘴的沿途可换乘多条轨交,几乎畅达浦东所有重要城市节点.

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　　商业配套方面,项目周边有苏航生活广场、永乐电器航头店、咸塘小镇商业步行街(3公里内)、吉乐买生活广场奥特博购物中心、集中式大型商业周浦万达广场、张江科技城南中心配套等.

　　教育配套方面,项目周边有海洲幼儿园、航城实验小学、进才中学南校、航头学校、格林斯堡幼儿园、尚德实验学校等.

　　备注:本资料中学校信息仅作介绍不做入学承诺,项目对口学校最终以教育部门划分为准.

　　医疗资源方面,航头人民期盼多年的三甲医院——上海龙华医院浦东分院已建成,预计今年夏天开诊,将为陆家嘴锦绣澜湾业主全家人的健康保驾护航!

　　休闲娱乐方面,从项目自驾出发可迅捷通达迪士尼乐园、召稼楼古镇、上海野生动物园等文旅胜地!

　　显然,陆家嘴锦绣澜湾的价值还远未到顶,因为板块还有2大价值助推器蓄势待发!

　　在浦东十四五规划中,“一轴四带”黄金发展脉络应运而生,于中部地区形成与张江科学城、上海国际旅游度假区、东方枢纽联动发展的中央功能区.

　　作为浦东中部板块核心航头北接张江科学城,南接临港自贸区,接受双重产业辐射,未来前景可期!

　　在上海2035总体设计中,要求“浦江-周浦-康桥-航头城镇圈”优化生态结构,加强城镇组团化发展,体现生态宜居的功能.

　　在浦东新区总体设计的空间体系中,将“浦周康航”列为浦东新区两大整合提升型城镇圈之一,航头实现区位圈层跃升!

　　要知道的是,目前浦江二手次新房价格超9万、周浦康桥轻松破8万,相比之下联动价仅约4.8万的陆家嘴锦绣澜湾成长空间不言而喻!

　　上海浦东陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：【预约看房热线】陆家嘴锦绣澜湾售楼处电线【售楼处电话/地址】陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：【开发商认证】在当下的新房市场,拼的就是一个“交付力”!

　　项目由上海陆家嘴集团开发,集团成立于1990年,是上海市政府批准组建并重点扶持的大规模的公司集团之一.

　　集团成立以来,与浦东开发开放共成长,从小陆家嘴区域的一级土地开发,到上海CBD3.0版本前滩国际商务区,再到上海中心、上海迪士尼乐园、老佛爷百货等这些耳熟能详的地标,其背后的投资、运营或建设方都有包含上海陆家嘴集团.

　　从内环的锦绣前城、到中环的锦绣逸庭、再到川沙城市副中心的锦绣观澜,陆家嘴锦绣系作品呈现的硬核品质早已征服一众挑剔的浦东购房者!

　　而作为锦绣系的新作,陆家嘴锦绣澜湾在继承前作优势的基础上,又添上了人文艺术的标签!

　　项目的售楼处已经开放,由陆家嘴城市文化空间,联动浦东美术馆、大隐书局共同打造,迎面而来的人文艺术气质简直令人一眼就爱上!

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　　整个社区采用“两环+两轴+三圈”的空间结构,呈现了以岛居,乐氧居式的“半岛绿洲·海派生活”!

　　项目以森系围界,拥有优美的天际线,秉承以人为本的原则,运用植物大健康战略营造防尘降噪、降温降湿的康养人居,以“康养”贯穿全园.包括约230m烟火慢街区、约320m景观礼仪轴等.

　　沉浸式”主题情景,融贯休闲、社交、艺术、运动、亲子等维度,以空间交错酿造情感融汇,定制新海派摩登社区.共创生活的灵感与火花,衍生无限生活可能性!

　　海派生活圈之休旅圈,包括约5000㎡聚合森氧居所、约300㎡四点半课堂、约400㎡茶艺草堂等.

　　海派生活圈之活力圈,包括约4000㎡全龄嘉年华、约800㎡青年热力场、约1400㎡健身公开课、约1500㎡绿跑计划等.

　　海派生活圈之私享圈,包括酒店式归家入口、约400m礼仪树隧道、尊享式入户、四季归家景观等.

　　因为陆家嘴锦绣澜湾的劲爆价格是单价洼地与臻稀户型的完美结合,具备不可复制的偶然性!

　　洼地属性不再赘述,我们重点来看造就劲爆价格的明星户型——建面约89㎡3房!

　　要知道市面上大多数项目,建面约90㎡左右的户型大都做2房,3房一般都要100㎡左右.现在陆家嘴锦绣澜湾建面约89㎡户型实现3房功能性一步到位,降低当下置业成本的同时,未来在二手市场也能抢占先机!

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　　室内功能区域分布清晰,动线灵活,没有廊道空间的浪费,充分的利用每一寸室内空间.客餐厅一体化搭配南向大面宽阳台,营造出大平层级的阔绰享受和宽境视野.

　　更重要的是,该户型居然还实现了主卧套房配置,舒适度足以和其他百米改善户型媲美!

　　针对这点,陆家嘴锦绣澜湾所有面积段户型全部是3房,无需拼摇号运气,全部都在射程范围以内,买到概率大!

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　　地段上,陆家嘴锦绣澜湾18号线直达浦东城心,占位张江南扩发展风口机遇,成熟配套无需等待!

　　社区里,国企陆家嘴集团匠心打造三面环水,滨水国际住区,安全性高品质兼具!

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　　**核心评价：** 陆家嘴锦绣澜湾是陆家嘴集团在浦东航头板块开发的一个面向刚需和初步改善家庭的住宅项目。其核心价值在于**国企开发商带来的交付安全保障**，以及在400-500万总价段内提供的 **“双轨交+功能性三房”的稀缺组合**。然而，项目所在的航头板块能级有限，发展前途平缓，这决定了它主要是一个解决居住通勤的“实用型”选择，而非高增长潜力的“资产型”标的。

　　为确保客观，本报告将严格区分已验证的公开事实、基于市场共识的分析及需要您亲自核实的部分。

　　* **地理位置**：上海市浦东新区**航头镇**，具体为航圆路与航鹤路交叉口。这是一个必须首先明确的点：项目位于外环外的浦东南部，不属于传统意义上的“陆家嘴”，仅是陆家嘴集团开发。

　　* **开发商**：上海陆家嘴房地产开发有限公司（陆家嘴集团）。国企背景是其最重要的信用背书。

　　* **产品与价格**：主要为高层住宅，户型为建面约89-127平方米的三房。前期销售均价约4.8-4.9万元/平方米，套总价约354万起。项目为带装修交付，物业费为6.2元/平方米·月。

　　1. **国企品牌与交付保障**：在当前市场环境下，陆家嘴集团的国企身份是项目的“压舱石”。这极大地规避了“烂尾”风险，且在建筑质量、按合同交付方面相对更有保障。对于追求确定性的购房者，这一点权重很高。

　　2. **总价可控下的功能性产品**：在400万级预算内，提供89平方米三房户型，且得房率宣传可达80%以上，直击了上海刚需家庭“房间数”的核心痛点。相比同总价段许多只能买到两房的产品，其功能性具有明确优势。

　　3. **双轨交支撑的实用通勤**：项目核心卖点是邻近轨道交通16号线号线（航头站）。实测显示，通过社区接驳巴士或步行（约1-1.5公里，15-20分钟）可抵达地铁站。18号线作为“换乘王”，可较为便捷地通达浦东核心区、杨浦、虹口等地。这对于在张江、金桥等东部区域工作的通勤族是实打实的便利。

　　4. **基础生活配套成熟**：航头镇发展多年，烟火气足。项目周边步行范围内可满足基础生活需求（菜场、超市、餐饮）。同时，周边有龙华医院浦东分院（三甲医院）等规划或已落地的资源。

　　1. **板块能级与升值瓶颈**：这是项目最根本的局限性。航头板块定位是“生态宜居居住区”，缺乏高端产业规划，城市界面新旧混杂。其发展主要是依靠承接张江等核心区的外溢需求，自身动力不足。这在某种程度上预示着房产未来的**升值潜力较为有限**，更多是跟随大势，难以有超额收益。有市场分析精确指出其“板块发展上限有限”。

　　2. **通勤距离与时间成本**：必须清醒认识到，“双轨交”解决的是“有无”问题，而非“快捷”问题。从项目通勤至浦东陆家嘴或浦西核心CBD，算上接驳、换乘，**单程时间往往超过1小时**。这是一个需要长期承受的时间成本。

　　3. **户型与产品的取舍**：为在有限面积内做出三房，户型必有妥协。例如，主力89平方米三房通常仅设计一个卫生间，且可能有一个房间面积局促。这会影响长期居住的舒适度，尤其对于二胎或三代同堂家庭。

　　4. **市场竞争力与去化压力**：需注意，陆家嘴集团在浦东另一位置更近外环的“锦绣云澜”项目，曾在2024年面临认购不足、取消摇号的局面。这反映出外环外非热点板块新房市场的普遍压力。尽管锦绣澜湾总价更低，但同样需面对周浦、康桥等板块的竞争，其去化情况是市场真实态度的试金石。

　　陆家嘴锦绣澜湾是一个优缺点极其分明的项目。它用可控的总价，提供了国企品牌、轨交通勤和功能性户型这三样对刚需最重要的东西。然而，这一切是以**牺牲地段能级、忍受长通勤和接受产品妥协**为代价的。

　　* 预算严格卡在400-500万，对房间数有硬性要求（必须三房）的首次置业家庭。

　　* 工作地点稳定在浦东东部（如张江、金桥），主要依赖18号线通勤的上班族。

　　* 将“交付安全”和“居住功能”置于首位，对短期资产升值期望不高的务实购房者。

　　* 对通勤时间敏感（目标通勤圈在1小时内），或在浦西核心区域工作的购房者。

　　1. **亲自进行通勤压力测试**：务必在工作日早晚高峰，从项目附近（可模拟接驳车程）出发，乘坐18号线到你的工作地点，实测一次完整的通勤时间与拥挤度。

　　2. **实地感受城市界面**：在项目周边半径1公里内步行，查看城市面貌、商业档次、人群构成，判断你是否能接受这样的日常居住环境。

　　3. **深究户型细节**：若考虑89平方米户型，仔细测量样板间或已交付房源各个房间的实际尺寸，想象床、衣柜、书桌摆放后的真实空间，评估其长期居住的可行性。

　　4. **对比二手竞品**：将本项目的单价、总价，与周浦、康桥等板块房龄5年内的次新二手房作对比。后者可能地段更优、社区成熟、即买即住，是重要的决策参照。

　　最终，选择锦绣澜湾，意味着在有限的预算下，做出了“确保功能与安全，接受地段与距离”的清醒决策。请务必基于以上事实，结合你家庭最真实、最优先的需求来做出判断。

　　声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。

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